СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

  Недвижимость играет особую роль в нашей жизни. Можно найти множество объяснений этому факту, но среди всех причин главными, наверное, являются такие:
     -  каждый из нас где-то живет, то есть как минимум пользуется недвижимостью
    -  недвижимость имеет высокую стоимость и вследствие этого может рассматриваться как инструмент долгосрочных инвестиций.
 Поэтому к вопросу правильного оформления недвижимости следует подходить с особой тщательностью и осторожностью. Не случайно и регистрация прав на недвижимость отличается от регистрации прав на другое имущество.
 Всегда надо помнить главное правило, закрепленное законодательством - право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает лишь с момента его государственной регистрации. Жилой недвижимости это правило касается в полном объеме. Если не произвести правильное оформление права собственности, в дальнейшем могут возникнуть большие проблемы с распоряжением недвижимостью: владея и пользуясь объектом недвижимости, Вы не сможете распоряжаться им, потому что не будете являться титульным собственником. Только государственная регистрация может являться единственным доказательством наличия права на недвижимое имущество. Должным образом зарегистрированное право может быть оспорено лишь в суде. 

 Обязательность государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью закреплена законом, эту норму нельзя обойти. И, несмотря на всю сложность и продолжительность процедуры регистрации недвижимости, следует признать ее необходимость положительным моментом. Государство стремится максимально защитить интересы собственников недвижимости, проводя тщательную проверку всех документов и обстоятельств каждой сделки в процессе ее регистрации.
 Для оформления права собственности на недвижимость в Химках необходимо подать заявление в Многофункциональный центр предоставления государственных услуг (МФЦ), откуда документы передаются в территориальное подразделение органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, или Росреестра) с приложением всех необходимых документов и квитанции об оплате государственной пошлины. Когда документы приняты, начинается процесс государственной регистрации, который длится определенное время (по закону не более 10 рабочих дней). В случае положительного решения регистрирующего органа в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносится соответствующая запись, а Вы получаете на руки выписку, подтверждающую произведенную государственную регистрацию права.

 Для заключения и государственной регистрации сделки с недвижимостью необходимо предварительно собрать определенные справки и документы, подтверждающие права собственника  и дающие представление о технических характеристиках объекта недвижимости.
Перечень этих документов может варьироваться в зависимости от того, продается имущество, дарится или оформляется в наследство, в каком году производилось оформление права собственности на него. Основными документами являются:

 1. Документы из БТИ. Кадастровый паспорт объекта недвижимости - документ, содержащий технические сведения, требуется для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и права собственности. Его представление не обязательно, если данные об объекте недвижимости ранее предоставлялись и находятся в ЕГРП. Для получения кадастрового паспорта может потребоваться изготовление технического паспорта объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), что в свою очередь может быть связано с проведением технической инвентаризации (выходом техника БТИ). Если за время владения объектом недвижимости собственником были произведены какие-либо конструктивные изменения в помещении, придется оформлять согласование перепланировки или переустройства.
 2. Выписка из домовой книги (форма 9 - можно получить в паспортной службе). По этому документу можно определить лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
 3. Копия финансово-лицевого счета на квартиру (можно получить в бухгалтерии ЕИРЦ). Там же получается справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Известно много случаев продажи квартир, продавцы которых скрывают такую задолженность в несколько десятков тысяч рублей. Данные справки не имеют законодательно установленного срока действия, однако организации, которые их принимают, вправе самостоятельно устанавливать допустимый срок их действия (обычно около месяца).
 4. Справка об уплате налогов (берется в МРИ ФНC). До января 2006 года обязанность по уплате налогов возникала у одаряемых и наследников, за исключением наследования или дарения между супругами и составления договоров дарения в простой письменной форме. При этом был установлен дифференцированный размер налогового сбора, в зависимости от степени родства и стоимости имущества. Начиная с указанной даты Налоговый кодекс РФ освобождает от налогообложения одаряемого, если даритель является членом его семьи и(или) близким родственником. Так, от налогов при дарении освобождаются супруги, родители, дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки. Также в этот перечень попадают внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Срок действия справки - календарный год.
 5. Выписка из ЕГРП (является основным средством подтверждения наличия либо отсутствия прав, обременений на жилье). Только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП возникают либо прекращаются те или иные права на объекты недвижимости. Выписка не является обязательным документом для совершения сделки, но может потребоваться в различных случаях (для оформления наследства обязательно). Срок действия выписки составляет один месяц. Если права на квартиру не были зарегистрированы должным образом, интересанту выдается выписка с сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемой информации с указанием на отсутствие в ЕГРП записей об объекте недвижимости. Подобная ситуация может сложиться, если право собственности на объект возникло еще до создания Федеральной регистрационной службы. Если права на объект недвижимости были зарегистрированы до 31 января 1998 года, придется за соответствующими справками обращаться в ДЖП и ЖФ (Департамент жилищной политики и жилищного фонда) или БТИ.
 6. Разрешительные документы от органа опеки и попечительства (если в сделке участвует несовершеннолетний). Необходимо получить - иначе заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным. Данное разрешение необходимо, если в квартире проживает ребенок, который является собственником. В тех случаях, когда ребенок только зарегистрирован в квартире, но не является её собственником - разрешение на продажу не требуется. Исключением являются случаи, когда во время приватизации были нарушены права ребенка. Считается, что права были нарушены, если во время приватизации (1991-1994 годы) ребенок не был включен в состав собственников. Прохождение опекунского совета - процесс очень сложный. Требования к форме подачи документов разнятся в каждом городе. Данный документ не имеет законодательно установленного срока действия (ориентировочно - один месяц).
 7. Справка (отчет) о рыночной стоимости квартиры. Требуется в том случае, если квартира приобретается по ипотеке. Оценка квартиры - довольно трудоемкая процедура. Вам нужно будет привести оценщика в квартиру, потом съездить в оценочную фирму, забрать отчет, отвезти его в банк и в страховую компанию. Учтите, что оценочная компания обязательно должна быть аккредитована в том банке, который выдает заемщику ипотеку.
 8. Согласие супруга на продажу квартиры. Для продажи (мены, дарения) квартиры или же ее приобретения в регистрационную службу всегда  представляется нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение (либо заявление об отсутствии брака).
 9. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что человек не состоит на учете. Правда, нужны они бывают редко, в основном лишь в тех случаях, когда продавцом, дарителем или завещателем выступает пожилой человек, дающий повод усомниться в его здоровье. При этом необходимо учитывать, что нахождение на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере сейчас является делом добровольным. И человек, имея соответствующие заболевания, может «в списках не значиться». Эти документы никогда не помешают, а только еще раз подтвердят вменяемость продавца в момент сделки.
 10. Справки из ЗАГС. При оформлении наследства очень часто необходимо доказать родство, т.е. представить документы, подтверждающие факт родственной связи. Часто эти документы бывают очень старые и ветхие, в результате чего нотариусы их отказываются принимать. В этих случаях необходимо получить справки из того отдела ЗАГС, где были выданы соответствующие документы.
 11. Выписка из государственного кадастра недвижимости. В случае, когда объектом сделки является земельный участок, необходимо будет посетить Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с целью получения кадастровой выписки на земельный участок (либо кадастрового паспорта на земельный участок). Для нотариального оформления сделки необходимо проведение межевания земельного участка и получение расширенной выписки.

 
 После подготовительного этапа и составления соответствующего договора в случае возмездной сделки наступает самый важный момент - проведение расчетов за отчуждаемый объект недвижимости. Существует множество нюансов, связанных как с определением суммы, указываемой в договоре купли-продажи (мены) квартиры, дома, земельного участка, так и с выбором способа и момента оплаты. Наши сотрудники помогут Вам определиться с правильным решением и, по Вашему желанию, окажут содействие в проведении расчетов с использованием банковской ячейки надежного банка в Химках.

 Как видите, процесс оформления права собственности на недвижимое имущество достаточно трудоемкий и продолжительный. Но во избежание возможных проблем с Вашей недвижимостью в будущем его надо пройти «от начала и до конца», и только законным путем!
 Специалисты нашего Юридического центра помогут Вам правильно произвести государственную регистрацию сделки и права собственности на недвижимое имущество в Химках и обеспечат по Вашему желанию полное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, включая сбор справок, правовую экспертизу предстоящей сделки, составление соответствующего договора, организацию проведения взаиморасчетов. Наша задача заключается в том, чтобы помочь Вам избежать ошибок при оформлении права собственности и следующих из этого лишних затрат времени, средств и нервов.

Наши контакты

телефон
(495) 505-51-35 (многоканальный)
адрес
г.Химки, ул.Бабакина, дом 4-А
e-mail
info@deloipravo.ru

Новости